حق را میتوان به چندین اعتبار دسته بندی کرد که یکی از شایع ترین تقسیمات آن تقسیم حق به حق مالی و حق غیر مالی است. حق مالی به حقی گفته میشود که صاحب حق با اجرای آن به صورت مستقیم یک منفعت مالی تحصیل میکند. مهم ترین حق مالی شناخته شده حق مالکیت است که که میتواند نسبت به موضوعات مختلفی قابل تصور باشد.

اموالی که به مالکیت اشخاص درمی‌آید به اموال منقول و اموال غیر منقول، عین یا منفعت و … قابل تقسیم است. مالکیت اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول میتواند مالکیت نسبت به عین باشد مثل زمانی که اشخاص خانه ای را خریداری مکنند یا شریکی با اعمال حق شفعه خود حصه شریک دیگر را تحت شرایطی تملک میکند یا اینکه مالکیت نسبت به منافع باشد مثل وقتی که شخصی خانه ای را از دیگری اجاره میکند. یکی از مهم ترین اموال غیر منقول، ملک یا زمینی است که به عنوان اموال غیرمنقول ذاتی شناخته میشوند؛ املاک و اراضی میتوانند بستر موضوعات، دعاوی و ادعاهای متعدد حقوقی قرار بگیرند که با توجه به اهمیتی که در حاکمیت کشورها دارند غالباً محل بیشترین قانون گذاری ها قرار دارند و از طرفی یکی از پرتکرارترین دعاوی و منازعات اشخاص نیز در محاکم به حساب می آیند. در ادامه به برخی از دعاوی مرتبط با املاک و اراضی اشاره می گردد.

الف)دعاوی مربوط به حقوق اشخاص در املاک و اراضی:

این قبیل از دعاوی میتواند از سوی شخص مالک مال غیرمنقول یا شخص دیگری که مدعی حقی در این مال است اقامه شود. این دعاوی را میتوان در ماورد ذیل خلاصه کرد:

دعوای الزام به فک رهن ( این دعوا زمانی مطرح میشود که شخصی که ملکش را در رهن بانک یا شخص دیگری قرارداده است تمامی دین خود را پرداخت کرده باشد یا اینکه ملکی که در رهن دیگری است با سند عادی مورد معامله قرار میگیرد و خریدار برای اینکه ضرری متوجه او نشود دعوای الزام بایع به فک رهن را اقامه میکند. شایان توجه است که در قراردادهای مشارکت در ساخت هرگاه برای اخذ وام ملک در رهن بانک قرار بگیرد و به موجب قرارداد خارج ساختن آن از رهن از تکالیف سازنده باشد نیز مالک میتواند با طرح این دعوا حق خود را از خدشه مصون بدارد)؛
دعوای اثبات مالکیت ( در خصوص ملکی قابل طرح است که دارای سند رسمی نباشد)؛
دعوای الزام به تحویل مبیع ( در غالب محاکم پیش شرط توفیق در چنین دعوایی در اختیار داشتن سند رسمی است و بسیاری از محاکم چنانچه خریدار صرفاً به استناد سند عادی چنین دعوی را طرح کند قرار عدم استماع صادر میکنند)؛
دعوای الزام به تأدیه ثمن که از سوی بایع چنانچه پرداخت ثمن حال بوده یا موجل و اجل فرا رسیده باشد قابل طرح است؛
الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ( برای چنین دعوایی لازم است گواهی پایان کار ساختمان ارائه شود. صورت مجلس تفکیلی از سوی اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر میشود)؛
دعوای الزام به دریافت پایان کار برای ساختمان هایی که ساخت و ساز آنها پایان یافته و به تأیید کارشناس رسیده است اقامه میشود؛
دعوای اجرت المثل املاک و اراضی در شرایطی که ملک بدون مجوز قانونی در تصرف دیگری است قابل طرح است؛
، دعوای مربوط به تعدیل اجاره بها یا تقلیل نسبی اجاره بها که در صورتی مطرح میشود که به دلیل شرایطی که در ضمن مدت عقد اجاره حادث شده این تعدیل توجیه پذیر باشد؛
دعوای مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه؛
دعاوی مربوط به تخلیه ( که در خصوص شخصی که سابقه تصرفش قانونی بوده قابل طرح است)؛
دعوای خلع ید (یکی از مهم ترین دعاوی در حوزه املاک و اراضی است و وقتی مطرح میشود که مالک با ارائه سند رسمی مالکیت مدعی میشود ملک بدون سببی قانونی از تصرف وی خارج شده است)؛
دعوای وضع ید؛
دعاوی تصرف از جمله دعوای تصرف عدوانی، دعوای مزاحمت و ممانعت از حق و به طور کلی دعوای مربوط به حق انتفاع در ملک غیر یا حق ارتفاق نسبت به مال غیرمنقول دیگری و سایر منافعی که اشخاص در املاک و اراضی از آن برخوردارند؛
درخواست صدور دستور فروش مال مشاع ( این درخواست زمانی مطح میشود که یک یا چند تن از شرکای مال مشاع با فروش مال مشترک موافق نباشند و از طرفی مال غیرقابل افراز تشخیص داده شود. با توجه به اینکه دادگاه تصمیم خود را در قالب دستور اعلام مینماید این تصمیم قابل تجدیدنظرخواهی نیست و دادگاه رأساً میتواند تصمیم خود را اصلاح کند. نکته اخر اینکه دستور فروش ملک میتواند به مزایده منتهی شود که عدم حضور شرکا مزایده را از اعتبار خارج نمیسازد.)

ب)دعاوی در حوزه املاک و اراضی با وصف کیفری:

برخی ادعاها و دعاوی در موضوع املاک و اراضی واجد وصف کیفری هستند یعنی قانون گذار برای آنها ضمانت اجراهای خاص کیفری نیز پیش بینی کرده است. از جمله این دعاوی میتوان به موارد زیر اشاره کرد. :

دعاوی تصرف عدوانی (برای اینکه دعوی تصرف عدوانی وصف کیفری داشته باشد لازم است که سوء نیت متصرف احراز شود)؛
معامله معارض یعنی وقتی که مالک بیش از یک بار ملک را مورد معام

له قرار میدهد. با توجه به ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک معامله نخست میتواند به موجب سند عادی یا سند رسمی محقق شود ولی معامله دوم حتما به موجب سند رسمی است اما رسمی بودن آن به معنای بی اعتباری معامله اول نیست؛
جعل اسناد املاک؛
کلاهبرداری در حوزه های مرتبط با اموال غیرمنقول؛
فروش و انتقال مال غیر؛
تغییر غیرمجاز کاربری اراضی که مستلزم این است که تغییر ایجاد شده برای بهینه کردن کشاورزی نباشد. در این خصوص رویه واحدی وجود ندارد ولی تغییراتی که با استدلال بهبود وضعیت کشاورزی اجرا میشود معمولا از دایره شمول این جرم خارج است.
ج)دعاوی مربوط به ثبت اسناد و املاک:

دعاوی ای که در این زمینه طرح میشود در بسیاری موارد در صلاحیت اداره ثبت املاک و اسناد قرار میگیرد. این دعاوی گاه میتواند در اثر طرح دعاوی که پیش تر ذکر شد نیز مطرح شود و به عبارت دیگر گاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مقدمتاً به طرح دعوای دیگری مثل اثبات مالکیت نیاز دارد. در این زمینه میتوان به دعاوی زیر اشاره کرد:

درخواست تبدیل سند عادی به سند رسمی؛
پیگیری حقوق مالکانه (در وضعیتی که به سبب وضع پاره ای قوانین و مقررات برای اعمال حق مالک در املاک و اراضی اش رمحدودیت ها و ممنوعیت هایی ایجاد میشود و در برخی موارد وضع یک مقرره خاص میتواند به سلب حق مالکیت شخص منجر شود)؛
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی( یکی از رایج ترین دعاوی که در آن خریدار مال غیرمنقول به دلیل اینکه فروشنده به تعهد خود برای تنظیم سند رسمی انتقال عمل نکرده است ناگزیر خواهان الزام وی به تنظیم سند رسمی میشود)؛
ابطال سند رسمی؛
دعاوی ناشی از تعارض اسناد یا تعارضات ثبتی به دلایل متعدد؛
دعوای تحدید حدود املاک و اراضی؛
درخواست افراز املاک مشاع (که بسته به اینکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد و اینکه در میان شرکا شخص محجوری وجود داشته باشد یا نه صلاحیت مرجع رسیدگی به این درخواست متفاوت خواهد بود به عنوان مثال در فرض اخیر که یکی از شرکا شخص صغیر یا مجنونی باشد حتی اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد درخواست افراز باید به دادگاه تقدیم شود و اداره ثبت در این خصوص صلاحیت اقدام ندارد.)؛
دعوای تقسیم مال مشاع ( این دعاوی که در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است در فرضی قابل طرح است شرکا نسبت به تقسیم توافق دارند یا حتی اگر یکی از آنها موافق نباشد تقسیم حق او را با ضرری ناخواسته مواجه نمیکند) بلکه ملک از جمله املاک قابل تقسیم است)؛
درخواست تفکیک ملک ( وقتی که یک شخص درخواست میکند ملکش به صورت قانونی به قطعاتی تفکیک و تجزیه شود و به همین منظور چنانچه مالک واحد باشد باید صورت مجلس تفکیکی اخذ کند و در صورتیکه مالکان متعدد باشند نه تنها باید صورت مجلس تفکیکی اخذ شود بلکه باید تقسیم نامه نیز تنظیم و اسناد مالکیت مجزا چاپ و صادر شود)
ابطال اجرائیه های ثبتی؛
درخواست اجرا یا توقف عملیات ثبت و … این دسته از دعاوی ممکن است حتی در ضمن رسیدگی به یک دعوای دیگر نیز مطرح شوند